Folha de Ribeirão Pires


28/09/2018 10:18 - Especial

Situações que se pode perder o imóvel

Está financiando um apartamento, mas deixou de pagar alguma parcela? Veja o que pode acontecer

A instituição financeira pode vender o imóvel em apenas 45 diasA casa própria ainda é o sonho de muitos brasileiros. Afinal, deixar de gastar com o aluguel não é algo a se desprezar. O caminho para isso, muitas vezes, é um financiamento imobiliário. Mas o empréstimo em si pode se tornar uma dor de cabeça.
Principalmente se você ficar em atraso com alguma parcela. Com o desemprego elevado e a crise econômica, muitos brasileiros enfrentam hoje dificuldades para arcar mensalmente com financiamento. É um baita problema, porque pode levar à perda do imóvel.
 
E, ao contrário do que muita gente pensa, o processo em alguns casos pode ser muito rápido. Na prática, a instituição financeira pode vender o imóvel em apenas 45 dias. Marcelo Tapai, advogado especialista em direito imobiliário, explica que em um financiamento existem duas modalidades diferentes de garantia: a hipoteca e a alienação fiduciária.
 
Na hipoteca, o imóvel é do cliente e o banco tem o bem como garantia. Nesse caso, a instituição financeira precisa entrar com uma ação de cobrança, um processo judicial que pode demorar anos. Já na alienação fiduciária a história é outra: o consumidor tem a posse direta do imóvel, e o credor tem a posse indireta do bem. É como se o bem fosse parte da instituição imobiliária e parte do comprador. "Neste caso, o banco não precisa de uma ação judicial para retomar o imóvel”, afirma Tapai. E o especialista alerta: recentemente, a maioria das garantias são de alienação fiduciária, não de hipoteca.
 
A partir de quantas parcelas em atraso uma pessoa pode perder o imóvel?
 
O número de parcelas do financiamento em atraso para que a instituição financeira possa retomar o imóvel depende do contrato.
Normalmente, a previsão é de três meses, afirma Tapai. Segundo ele, o melhor é procurar a instituição financeira antes de atrasar o pagamento. 
 
Como funciona a retomada do imóvel em caso de hipoteca?
 
No caso da hipoteca, o banco que faz o financiamento precisa abrir um processo judicial com uma ação de cobrança. Depois disso, o consumidor é citado e deve comparecer à frente de um juiz. Lá, ele poderá contestar a cobrança, apresentar testemunhas e argumentos. Nesse processo, diz Daniel Levy, da FGV, todas as etapas precisam passar por um juiz. 
 
Finalizado esse processo, o imóvel vai a leilão judicial. Após a venda, o consumidor só recebe reembolso dos valores pagos durante o financiamento se restar algum crédito após a quitação da dívida. A dívida, neste caso, corresponde não apenas às parcelas atrasadas, como também ao que o consumidor teria que pagar até o final do financiamento, juros, correção monetária e os encargos do processo judicial. Se tal montante somar R$ 500 mil, por exemplo, e o imóvel for vendido a R$ 550 mil, o consumidor receberá de volta R$ 50 mil. Não importa o quanto ele tenha pagado até ficar inadimplente.
 
E no caso da alienação fiduciária?
 
Na alienação fiduciária, logo após o consumidor não pagar o número de parcelas previstas no contrato, o banco pode ir a um cartório de registro de imóveis e fazer uma notificação extrajudicial, requerendo o pagamento da dívida — os meses de atraso, o que ainda faltaria a ser pago do financiamento, mais juros, taxas e honorários do cartório. “Quem recebe a notificação extrajudicial às vezes não dá muita importância e pensa que o processo vai demorar”, diz Tapai. Ledo engado.

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